抹灰砂浆具有优异的保水性，可在干燥砌块几面保证砂浆有效粘结，使砌块与砌块之间形成耐久、稳定和牢固的整体结构。与砌筑砂浆相比，抹灰砂浆抹面层不承受荷载；抹面层与基底层要有足够的粘结强度，使其在施工中或长期自重以及环境作用下不脱落、不开裂；抹面层多为薄层，并分层涂抹，面层要求平整、光洁、细致、美观；多用于干燥环境，大面积暴露在空气中。
抹灰砂浆应用与基面牢固地粘合，因此要求砂浆应有良好的和易性及较高的粘结力。内蒙古昌浩新型材料有限公司用二十年成功经验表明，公司生产的抹灰砂浆具有良好和易性。容易抹成均匀平整的薄层，便于施工：具有较高的黏结力，砂浆层应能与地面粘结牢固，长期不致开裂或脱落。
薄层抹灰砂浆在一次性完工后无需养护，如有特殊要求，可根据情况进行养护。干混抹灰砂浆具有优良的保水性能，在一般情况下依靠自然养护即可，在炎热高温或出现快速失水干燥的情况下，特别是在外露门窗口部位，建议浇水养护。砂浆没有完全硬化时就撒水养护可能导致硬化后的砂浆出现起粉现象。
抹灰砂浆常分两层或三层进行施工：底层砂浆的作用是使砂浆与基层能牢固地粘结，应有良好的保水性。中层主要是为了找平，有时可省去不做。面层主要为了获得平整、光洁地表面效果。